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Nos clients, propriétaires d’un immeuble locatif, ont dû gérer des problèmes entre plusieurs locataires découlant de l’exploitation d’une école de danse dans un appartement générant des nuisances gênant une locataire qui, malgré le respect des règles applicables en la matière, n’a eu de cesse de se plaindre et d’intervenir de manière intempestive auprès des personnes concernées (locataires et propriétaires). Après plusieurs avertissements, la gérance de nos clients n’a eu d’autre choix que de procéder à la résiliation de son bail selon l’article 257f CO dans la mesure où la locataire en question, malgré une protestation écrite du bailleur, a persisté à manquer d’égards à ses voisins, rendant ainsi le maintien du bail insupportable tant pour le bailleur que pour les personnes habitant la maison.

La locataire a contesté judiciairement la résiliation, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer rendant une proposition de jugement statuant en sa faveur et annulant le congé donné. Nos clients ont ainsi dû ouvrir action afin de faire constater la validité de la résiliation du bail et s’opposer à l’octroi d’une éventuelle prolongation de bail.

En parallèle, la locataire a également déposé une demande de baisse de loyer en invoquant la diminution du taux hypothécaire. Sa demande n’ayant pas été immédiatement acceptée par les propriétaires, elle a également saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer qui a statué en sa faveur en lui accordant une baisse de loyer dans une proposition de jugement. Là également, nos clients ont dû ouvrir action afin de contester non mais pas le principe d’une baisse de loyer mais son ampleur.

Lors de l’échange d’écritures, notre étude s’est appliquée à démontrer que les conditions strictes d’application de l’article 257f CO étaient remplies, le comportement agressif et acharné de la locataire gênée par le bruit ayant rendu la cohabitation avec ses voisins totalement insupportable. Nous avons également contesté l’ampleur de la réduction de loyer accordée en y opposant une augmentation des charges d’exploitation de l’immeuble calculée forfaitairement selon la pratique vaudoise.

Après de nombreux échanges et discussions, les parties ont signé une convention permettant de résoudre à l’amiable l’entier des deux litiges pendants devant le Tribunal des baux et menant au retrait de la résiliation adressée à la locataire, au maintien du loyer tel que fixé avant la demande de baisse de loyer, ainsi qu’à la prise de nombreux engagements par la locataire. Cette dernière s’est notamment engagée à faire preuve de tolérance envers l’activité du studio de danse et à s’abstenir de plusieurs comportements, étant précisé qu’en cas de violation des engagements pris, les bailleurs sont autorisés à résilier le bail de manière extraordinaire. Des règles ont ainsi été posées afin d’apaiser les relations entre les différents habitants de l’immeuble avec une sanction en cas de non-respect. L’ensemble des intérêts des parties au litige a ainsi été pris en considération.