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Les locataires peuvent contester le montant du loyer initial des baux d’habitations et de locaux commerciaux s’il est abusif. Pour déterminer si le loyer est abusif, l’autorité judiciaire doit déterminer si le loyer conduit à un rendement excessif de la chose louée ou s’il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier concerné. Pour les immeubles de moins de 30 ans, le critère du rendement net est prioritaire sur celui des loyers comparatifs.

Jusqu’à présent, était considéré comme excessif le rendement de plus de 0.5% en sus du taux hypothécaire de référence sur la base des fonds propres investis, lesquels pouvaient être revalorisés sur le renchérissement des prix à hauteur de 40% seulement.

Le 16 novembre 2020, le Tribunal fédéral, considérant notamment la baisse durable du taux hypothécaire de référence, a estimé que cette méthode de calcul conduisait à des loyers trop bas, qui ne se trouvaient plus dans un rapport adéquat avec la mise à disposition de l’usage des locaux en question, et ne permettaient plus aux bailleurs concernés de réaliser des revenus adéquats, notamment aux caisses de pension, qui doivent servir des rentes à leurs assurés. Notre Haute cour a ainsi décidé que les fonds propres investis pourraient être intégralement revalorisés par rapport au renchérissement des prix et que, pour un taux hypothécaire de référence inférieur ou égal à 2%, un rendement de 2% en sus de ce taux était admissible.

Imaginons que vous ayez acquis en janvier 1992 un bien immobilier et y ayez investi la somme de CHF 500’000.-. A cette époque, l’indice des prix à la consommation (IPC) était de 131.8 par rapport à la base 100 du mois de décembre 1982. Par référence à ce chiffre, l’IPC serait de 158.6 au mois d’octobre 2020.

Avec l’ancienne méthode de calcul, vous pouviez indexer 40% de vos investissements, qui étaient ainsi portés à CHF 540’667.65 (500’000 x 40% x 158.6 / 131.8). Vous aviez alors le droit de réaliser sur cette somme 0.5% de plus que le taux hypothécaire de référence, qui est de 1.25%, soit un total de 1.75%, ce qui représentait CHF 9’461.70 par an (540’667.65 x 1.75%), soit CHF 788.45 par mois.

Avec la nouvelle règle de calcul, vous pouvez indexer le 100% de vos investissements, qui sont ainsi portés à CHF 601’669.20 (500’000 x 158.6 / 131.8). Vous avez le droit de réaliser sur cette somme 2% de plus que le taux hypothécaire de référence, soit 3.25%, ce qui représente CHF 19’555.25 par an, soit 1’629.50 par mois, c’est-à-dire plus de deux fois plus que les CHF 788.45 qui étaient autorisés jusque-là.

Cette nouvelle jurisprudence devrait limiter les cas de contestation du loyer initial. Quoi qu’il en soit, que vous soyez locataire et souhaitiez contester votre loyer dans les limites de cette nouvelle jurisprudence ou bailleur et vous défendre contre une demande excessive de baisse de loyer d’un locataire, notre étude peut vous assister efficacement dans votre litige.